Un fallo que pone el foco en algo clave para los administradores: no alcanza con tener un reglamento, también hay que hacerlo cumplir
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L, confirmó el rechazo de una demanda contra el consorcio de un barrio cerrado por los daños ocasionados cuando dos perros de un propietario escaparon de su lote y atacaron a otra mascota, provocando además lesiones a su dueño.
El fallo, dictado el 17 de abril de 2026, resulta particularmente interesante para administradores y consorcios porque analiza hasta dónde llega el deber de seguridad y control del consorcio frente a hechos protagonizados por mascotas de los propietarios.
¿Qué ocurrió?
El hecho ocurrió el 18 de agosto de 2022, en el interior de un barrio cerrado de Ingeniero Maschwitz, partido de Escobar.
Un propietario se encontraba paseando a su perro cuando fue atacado por dos perros Staffordshire Bull Terrier que habían salido del lote de otro propietario. Al intentar proteger a su mascota, el hombre sufrió una lesión en una mano.
La responsabilidad de los dueños de los perros no fue cuestionada en la instancia de apelación. El punto que llegó a discusión fue otro: si también debía responder el consorcio del barrio por lo ocurrido en sus espacios comunes.
El damnificado sostuvo que el consorcio había incumplido su deber de seguridad y control, argumentando que el episodio no podía considerarse completamente imprevisible porque ya existían antecedentes relacionados con esos animales.
¿Qué decidió la Cámara?
La Sala L confirmó la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por el consorcio y rechazó la acción en su contra.
El tribunal consideró que el consorcio responde cuando existe un incumplimiento de alguna de las obligaciones que están a su cargo y ese incumplimiento causa un daño. Pero en este caso entendió que no se había acreditado un incumplimiento atribuible al consorcio.
Por el contrario, la Cámara entendió que el consorcio había demostrado la existencia de una causa ajena: la conducta de los propietarios de los perros.
El reglamento tuvo un papel fundamental
Uno de los aspectos más importantes del fallo es que el barrio contaba con reglas específicas sobre la tenencia y circulación de animales.
El reglamento establecía que los propietarios no podían permitir que sus animales circularan fuera del perímetro de sus lotes, salvo que fueran acompañados y llevados con correa.
También establecía que los animales encontrados deambulando podían ser capturados y devueltos a sus dueños, aplicándose las multas correspondientes.
Además, una actualización del reglamento establecía que las razas consideradas peligrosas debían circular con bozal y contemplaba multas por mascotas sueltas, sin identificación o por incumplimientos relacionados con sus residuos.
Pero había algo todavía más importante.
El consorcio había actuado frente a los incumplimientos
Después del ataque, la administración dejó constancia de que la unidad donde se encontraban los perros había sido apercibida anteriormente por cuestiones relacionadas con la denominada "Ley de Razas Potencialmente Peligrosas".
Luego del episodio, aplicó una multa equivalente al valor de una expensa y exigió la presentación de documentación sanitaria de los animales. También anunció el envío de cartas documento y advirtió sobre la posibilidad de solicitar la expulsión de las mascotas ante nuevos incumplimientos.
La Cámara consideró especialmente relevante esta circunstancia.
Aunque la administración ya tenía conocimiento de la existencia de esos perros, el tribunal entendió que había actuado de acuerdo con las reglas vigentes: había efectuado apercibimientos, aplicado sanciones y tomado medidas frente al hecho ocurrido.
Una enseñanza importante para los administradores
El fallo deja una enseñanza práctica que va más allá del caso concreto.
No parece suficiente con que un reglamento contenga normas sobre mascotas. También es importante que, cuando se detectan incumplimientos, el consorcio pueda demostrar que actuó.
En este caso, fueron relevantes los antecedentes documentados, las comunicaciones, los apercibimientos, la multa aplicada y las medidas adoptadas luego del ataque.
La propia Cámara señaló que no se había acreditado una demora significativa en la intervención del personal de seguridad y destacó que el reglamento preveía qué debía hacerse cuando un animal era encontrado deambulando.
Esto convierte al fallo en un antecedente interesante para la administración cotidiana de un consorcio.
¿Qué debería hacer un administrador ante un problema con mascotas?
A partir de este criterio, resulta conveniente que los administradores tengan especial cuidado con la documentación de las actuaciones.
Ante denuncias reiteradas o incumplimientos relacionados con mascotas, puede ser importante:
- dejar constancia escrita de cada denuncia o reclamo;
- identificar la unidad involucrada;
- realizar los apercibimientos previstos por el reglamento;
- aplicar las sanciones que correspondan;
- conservar las comunicaciones enviadas al propietario;
- dejar documentada la intervención del personal de seguridad cuando corresponda;
- exigir la documentación que establezcan las normas aplicables;
- registrar las medidas adoptadas después de un incidente.
De esta manera, ante un eventual conflicto judicial, el consorcio puede demostrar no solamente que existía una regla, sino también que la administración actuó frente a su incumplimiento.
El consorcio no es responsable automáticamente porque el hecho ocurra en un espacio común
Este es probablemente el punto más importante del caso.
Que el ataque haya ocurrido dentro de las calles internas del barrio no significó, por sí solo, que el consorcio debiera responder por los daños.
La Cámara analizó si existía una obligación concreta a cargo del consorcio que hubiera sido incumplida y que tuviera relación causal con el daño. Al no encontrar acreditado ese incumplimiento, confirmó la falta de legitimación pasiva del consorcio.
En otras palabras, la existencia de un daño en un espacio común no convierte automáticamente al consorcio en responsable.
La responsabilidad dependerá de las obligaciones que efectivamente estén a su cargo y de si existió un incumplimiento que pueda vincularse causalmente con el daño.
Un antecedente útil para la administración de consorcios
La sentencia también recuerda que los reglamentos de los conjuntos inmobiliarios pueden establecer restricciones y reglas de convivencia destinadas al beneficio de la comunidad. El Código Civil y Comercial contempla expresamente esta posibilidad.
Por eso, este caso puede ser tomado como referencia tanto al momento de redactar o actualizar reglamentos como al momento de aplicar las normas existentes.
La conclusión práctica es sencilla:
Un buen reglamento es importante, pero una buena administración también debe poder demostrar que ese reglamento se aplica.
En este caso, esa diferencia fue determinante. La Cámara concluyó que el consorcio había cumplido con las obligaciones que estaban a su cargo y confirmó el rechazo de la demanda en su contra, imponiendo al actor las costas correspondientes a ambas instancias.
El fallo
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L
“T V R C c/ O M S y otros s/ daños y perjuicios”
Expte. N.º 55.776/2023
Sentencia del 17 de abril de 2026.
El tribunal estuvo integrado por las juezas Marcela Pérez Pardo y Gabriela Alejandra Iturbide y el juez Juan Pablo Rodríguez.
Importante: este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. La responsabilidad en cada caso concreto depende de sus circunstancias, de las normas aplicables y de la prueba producida.